Pour 75 % des retraités français, la résidence principale représente plus de la moitié de leur patrimoine net. Cela en fait, mécaniquement, le bien sur lequel les décisions ont le plus d'impact — bon ou mauvais. Et c'est aussi le bien autour duquel tournent les questions familiales les plus chargées émotionnellement.
Ce guide couvre les six grandes questions qui se posent autour de la RP entre 60 et 80 ans : vendre maintenant ou attendre, opter pour le démembrement pour transmettre tout en restant chez soi, gérer la qualification de RP en cas de départ en EHPAD, organiser la transmission en présence d'enfants de plusieurs unions, éviter les pièges du départ à l'étranger, et préparer l'arbitrage entre RP et patrimoine financier.
Le contenu détaillé
Chapitre 1 — L'exonération de plus-value sur la résidence principale
Le principe (article 150 U du CGI) et ses pièges. Conditions d'application au moment de la vente. Cas de la vente après départ en EHPAD ou maison de retraite. Cas de la séparation de fait. La règle des deux ans pour les anciens propriétaires devenus locataires de la RP.
Chapitre 2 — Vendre quand on est âgé
Vente classique. Vente en viager (rente viagère vs bouquet, calcul du démembrement, fiscalité). Vente avec réserve d'usufruit (continuer d'habiter sa maison après l'avoir vendue). Critères pour choisir entre les options.
Chapitre 3 — Le démembrement pour transmettre tout en restant chez soi
Donation de la nue-propriété aux enfants avec réserve d'usufruit. Barème de l'article 669 du CGI (60 % de nue-propriété à 65 ans, 70 % à 75 ans, etc.). Frais notariés. Avantages (figer la valeur, alléger la fiscalité au décès) et inconvénients (perte de la liberté de vendre seul). Cas où c'est intelligent et cas où ça ne l'est pas.
Chapitre 4 — Familles recomposées et résidence principale
Le problème spécifique : les enfants d'une première union n'acceptent pas toujours que le conjoint survivant garde la résidence familiale à vie. Les outils pour le sécuriser : donation au dernier vivant, clause d'attribution préférentielle, pacte successoral. Quand la transmission directe à un enfant unique pose problème aux autres.
Chapitre 5 — EHPAD et résidence principale
Vendre la RP pour financer l'EHPAD : pièges. Conditions de maintien de la qualification de RP pendant le séjour en EHPAD (article 1408 II du CGI : pendant 2 ans, sous condition de RFR N-2 ≤ 30 024 € pour 1 part). Cas de l'usufruit conservé par un parent placé en EHPAD. L'option de la location pendant l'EHPAD vs la vente immédiate.
Chapitre 6 — Départ à l'étranger et fiscalité de la RP
Statut fiscal au moment du départ. Exit tax (rare en pratique pour les retraités). Conséquences sur l'exonération de plus-value. Conventions fiscales avec le Portugal, l'Espagne, le Maroc, la Tunisie. Quand il faut vendre AVANT le départ, et quand on peut attendre.
Chapitre 7 — L'arbitrage RP / patrimoine financier
Quand on a 70 ans, 800 000 € de RP et 200 000 € de patrimoine financier, l'allocation n'est pas optimale. Comment rééquilibrer sans tout brader. Les solutions intermédiaires (vente avec réserve d'usufruit, prêt viager hypothécaire, vente en viager).
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